A IMPORTÂNCIA DO PLANO DE MANUTENÇÃO

O Plano de manutenção visa manter o condomínio conservado valoriza o patrimônio e aumenta o bem-estar de todos. Portanto, aposte na manutenção preventiva.

Apesar deste discurso parecer um “mantra” em nossos artigos, são poucos os síndicos que realmente deixam o empreendimento em perfeitas condições de uso, seja por falta de verbas, má informação ou simplesmente desleixo, onde serviços necessários vão sendo deixados para trás, sucateando os edifícios.

EFICIÊNCIA NA GESTÃO

Muitas pessoas ainda acreditam que o sinônimo de boa gestão esteja  atrelado a manter os custos do boleto dos condomínios  em valores que não gerem conflitos, mas muitas vezes por esta razão as ações vão sendo postergadas, esclarecemos que esta prática sempre trará custos maiores no decorrer da vida útil do empreendimento, pois os problemas do edifício, em decorrência de falta de manutenção nunca diminuem, para isto  há a um estudo chamado Regra de Sitter o qual registra a evolução progressiva de custos de manutenção ao longo do tempo.

 
A responsabilidade recai, sobre o sindico, mas o mesmo necessita contar com o entendimento de todos para a gestão financeira para que consiga manter as contas em dia e as ações no condomínio.

COMO IMPLEMENTAR UM PLANO DE MANUTENÇÃO

O caminho da implantação de um plano de manutenção, inicia por saber o que fazer e mas a tempo para atuar de modo preventivo, realizando concorrência entre empresas a partir de um memorial, ou seja, todos os orçamentos solicitados devem cobrir os mesmos escopo, e oferecer materiais de qualidade igual, além da mão de obra que deve atender as legislações de segurança, pois somente este requisito, já representa um enorme diferencial no valor de uma proposta.

No caso de prestação de serviço, o importante é o currículo do profissional, em conformidade com a importância do tema, pois o mercado, possui centenas de aventureiros, mas que não possuem conhecimento técnicos, para prestação de assessoramento, e acabam ganhando por preço somente, mas a qualidade do serviço, em sua maioria deixa muito a desejar.

No caso de edifícios antigos, a maneira correta é realizar uma inspeção predial, e a partir desta análise construir um plano de manutenção o qual deve ser construído na integra e de acordo com a ABNT NBR 5674, a qual o profissional que executar a primeira inspeção predial, poderá compor os tempos de manutenção dos sistemas, rotinas e modo de documentar as ações.

Este plano de manutenção, já está se tornando obrigatório em alguns lugares no Brasil, por força de lei por segurança, além dos aspectos das garantias, mas a tendência é que seja obrigatório em todo o território, portanto se seu condomínio não possui, corra, pois você poderá ser obrigado a montar e com certeza custará muito mais caro.

EDIFÍCIOS NOVOS

No caso dos edifícios novos, as manutenções, necessitam seguir o manual de uso e operação do edifício, onde a incorporadora em atendimento a ABNT NBR 14037, encaminhou uma minuta de plano de manutenção, com rotinas e prazos, portanto cabe ao sindico implementar.

Planeje as ações, evitando paliativas, por exemplo, se precisar reforçar uma prumada, não o faça com massa plástica, pois o cano pode acabar estourando num final de semana, e o condomínio terá que arcar com os custos de um encanador chamado às pressas e, provavelmente, com os danos em apartamentos ou áreas comuns.

Ao elaborar uma previsão orçamentária para as despesas com manutenção, leve em consideração não somente os gastos dos anos anteriores e sim o planejamento das ações futuras, e os fundos de reservas para as intervenções maiores, mesmo que a mesma deva ocorrer somente daqui diversos anos, quanto antes você detalhar as ações, mais fracionado poderá ser a composição do caixa, sem surpresas, rateios e brigas na hora da execução.

Faça uma programação da manutenção a curto, médio e longo prazos. Aprove a cronologia em assembleia, lembre-se que há muitas fontes para determinar as prioridades do prédio: vistoria, especificações de manutenção dos equipamentos fornecidas pelos fabricantes, solicitações feitas pelos moradores, limites impostos pelo orçamento.

Programe as manutenções de forma preventiva e preditiva e construa uma agenda de ações para o ano todo, e anote as tarefas que devem ser realizadas diariamente, quinzenalmente, mensalmente, a cada três ou seis meses, etc.

IMPLICAÇÃO EM GARANTIAS

Cada equipamento ou sistema do edifício deve ter arquivo dos documentos,   informações e registro das manutenções realizadas. As mesmas são úteis ao administrador, para visualizar os custos de manutenção de cada equipamento, ajustar a frequência das manutenções preventivas e avaliar o desempenho.

No caso de edifícios novos, estes arquivos ainda são essenciais para possíveis questionamento de solicitação de reparo em garantia, pois a falta de registro, poderá representar perda de garantias. 

REGISTRO DAS AÇÕES DE MANUTENÇÕES

Conforme preconiza, a norma e boas praticas sobre o tema, as ações realizadas e planejadas, necessitam ser armazenadas, de forma que sejam prontamente recuperáveis, criando um histórico das ações já realizadas e planejamentos futuros, sendo muito importante a transferência de informações aos síndicos futuros, para que as ações sejam realizadas e controladas, conforme um programa de longo prazo.

Somos especialistas no assunto, aonde atuamos na elaboração da norma que rege o tema e temos uma solução sob  medida para você.