A “sopa de termos” que assombram a contratação correta de informação técnica para identificação e solução de problemas em condomínios
Nos últimos anos, temos nos deparado com inúmeras situações, onde os condomínios, necessitam de informação de sua real condição e busca no mercado a contratação de um profissional habilitado, seja para desvendar o problemas, as causas, proposições para correção, questionamentos jurídicos.
Acontece que justamente pela dificuldade de entendimento da diferença destes trabalhos e respectivos documentos, onde o valor é um dos fatores de contratação, muitos síndicos têm sido levados ao erro de contratar, hora documentos que não são adequados por não prover soluções, hora por contratar algo extremamente completo, para uma situação onde a demanda era algo muito simples.
Efetuamos uma pesquisa no Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, normas em elaboração, normas publicadas pela ABNT e documentos de entidades de classe do setor, para compilar as definições e posteriormente iremos recomendar qual documento é o mais recomendado para algumas das situações rotineiras na vida em condomínio. As quais elencamos as diversas definições que encontramos elencadas em algarismos romanos.
No primeiro momento, é notória que as definições variam entre as fontes e isto com certeza tem causado enormes problemas, pois como cada um deles, possui um objetivo e valor financeiro para ser contratado, o mercado em vezes contrata aquém ou além de suas necessidades. Não há como afirmar se há certo ou errado, ou mais próximo do correto, pois não existe uma regra oficial definida.
Item | Definição | Fonte |
VISTORIA | Constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem. | ABNT NBR 13752/1996 |
Constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam | ABNT NBR 14653-1 e IBAPE SP | |
Atividade que envolve a constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem, sem a indagação das causas que o motivaram | CREA SP | |
Processo de constatação, no local, do estado aparente de desempenho da edificação, por ocasião da data da vistoria. Durante a vistoria deve-se registrar a existência de falhas, anomalias ou manifestações patológicas que afetam o comportamento em uso (ou seja, o desempenho) da edificação e seus sistemas, elementos e componentes construtivos | Norma ABNT em desenvolvimento | |
EXAME: Inspeção, por meio de perito, sobre pessoa, coisas móveis e semoventes, para verificação de fatos ou circunstâncias que interessem à causa. Quando o exame é feito em um bem, denomina-se vistoria. | IBAPE SP |
Item | Definição | Fonte |
RELATÓRIO TÉCNICO | É realizado um levantamento completo da edificação, com inclusão de imagens e descritivos das condições do imóvel, pode ser realizado com formato antes/depois para identificar os trabalhos realizados. | Norma ABNT em desenvolvimento |
É a exposição escrita dos factos observados mediante pesquisas ou experiências quanto à questão visada, com explicações detalhadas que comprovam aquilo que é exposto. | Norma ABNT em desenvolvimento | |
Trata-se de uma exposição de dados ou factos dirigidos a alguém, relativamente a uma questão ou um assunto, ou ao que convém fazer dos mesmos (as recomendações). É, por outras palavras, um documento que descreve o estado de um problema científico. Costuma ser preparado e redigido a pedido de uma pessoa, de uma empresa ou de uma organização | Norma ABNT em desenvolvimento |
Item | Definição | Fonte |
PARECER TÉCNICO | Opinião, conselho ou esclarecimento técnico emitido por um profissional legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade | ABNT NBR 13752/1996 |
Relatório circunstanciado, ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade (). | ABNT NBR 14653-1 e IBAPE SP | |
Expressão de opinião tecnicamente fundamentada sobre determinado assunto, emitida por especialista. | CREA SP |
Item | Definição | Fonte |
PERÍCIA | Atividade que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento ou asserção de direitos | ABNT NBR 13752/1996 |
Atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos | ABNT NBR 14653-1 e IBAPE SP | |
Igual à vistoria, acrescida de uma investigação em que são determinadas as causas e origens. Também pode ser utilizada extrajudicial ou judicial em ações de produção antecipada de provas. | Norma ABNT em desenvolvimento |
Item | Definição | Fonte |
LAUDO | Peça na qual o perito, profissional habilitado, relata o que observou e dá as suas conclusões ou avalia, fundamentadamente, o valor de coisas ou direitos | ABNT NBR 13752/1996 |
Peça na qual, com fundamentação técnica, o profissional habilitado, como perito, relata o que observou e apresenta suas conclusões, ou avalia o valor de bens, direitos, ou empreendimentos. | CREA SP | |
Parecer técnico escrito e fundamentado, emitido por um especialista indicado por autoridade, relatando resultado de exames e vistorias, assim como eventuais avaliações com ele relacionados. | IBAPE SP | |
Documento técnico elaborado por profissional habilitado no qual são relatadas constatações, análises e conclusões de perícias, exames, vistorias e avaliações. | Norma ABNT em desenvolvimento |
Item | Definição | Fonte |
INSPEÇÃO PREDIAL | É a análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação. | IBAPE NACIONAL |
Vistoria da edificação para determinar suas condições técnicas, funcionais e de conservação, visando direcionar o plano de manutenção | IBAPE SP | |
Processo de avaliação predominantemente sensorial das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos, em um dado momento de sua vida útil (na data da vistoria), considerados os requisitos dos usuários. Processo estruturado e periódico de avaliação das condições técnicas de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos, em dado momento de sua vida útil (na data da vistoria), para fins de análise e registro do estado aparente de desempenho da edificação. A Inspeção Predial fundamenta-se em processos de anamnese e de vistoria predominantemente sensorial, podendo ter o apoio de testes e verificações expeditas. Deve apresentar relatório técnico com diagnóstico da situação, classificação da importância das falhas, anomalias e manifestações patológicas mais significativas, assim como indicação das ações necessárias para assegurar a conservação da edificação | Norma ABNT em desenvolvimento | |
Nas ações judiciais, a preparação do laudo pericial, elaborado pelo perito do Juízo, e do parecer técnico, elaborado pelo perito assistente técnico, obedece às prescrições da Norma ABNT NBR 13752/1996 e deve atender aos requisitos mínimos, obrigatoriamente, não se limitando aos mesmos |
Como observamos existem termos com mais de uma definição, a qual para um profissional habilitado dificulta a compreensão, a quem imaginar a um sindico, que não está acostumado aos termos e muitas vezes, leva gato por lebre, e em outros momentos, compra uma lebre quando queria um gato.
Com base nestes termos, e alinhada as mais atuais normas do setor, vamos tentar compilar definições livres, não oficiais, mas que visam elucidar ao contratante para um alinhamento para pelo menos comparar as propostas de forma correta e aderentes a sua necessidade, em conformidade com a complexidade e valores financeiros para execução.
Termo | Entendimento RSO ASSESSORIA |
VISTORIA | Neste documento o profissional habilitado efetua o levantamento dos problemas, mas não descreve causas nem soluções |
RELATÓRIO TÉCNICO | Além do que contem a VISTORIA, este documento possui explicações e comprovações do que se identificou como patologias |
PARECER TÉCNICO | Além do que contém o RELATÓRIO este documento descreve a opinião do profissional sobre uma manifestação patológica, e respectivas explicações, e poderá ser utilizado em conflito jurídicos |
PERÍCIA | Atividade técnica desenvolvida para, isolada ou cumulativamente, averiguar esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado evento, identificar suas consequências, recomendar soluções, ou ainda avaliar bens, custos frutos ou direitos. |
LAUDO | Além do descrito em PARECER ou RELATÓRIO, identifica as causas dos problemas e possui uma conclusão técnica do problema. |
INSPEÇÃO PREDIAL | Este documento, além de descrever as manifestações patológicas, suas causas, deve descrever recomendação para solução do problema. Mais uma vez esclarecemos não é um documento oficial, e sim um entendimento sobre o assunto. Não é incomum um sindico desejar identificar os problemas e contar com assessoramento técnico para a solução, mas na concorrência que faz, ele compara INSPEÇÃO PREDIAL com VISTORIA, onde com certeza o mesmo não será atendido e ainda terá que se justificar com os condôminos a necessidade de uma nova contração, a qual terá um valor superior a uma contratação correta desde a primeira vez. Para uma inspeção predial básica em um edifico residencial com 5 anos de vida por exemplo, seguem os itens a serem vistoriados: Documental técnico e administrativo Fundações Subsolo Vizinhos Estrutura (concreto e armaduras) Caixa d’água, cisterna, Cobertura, telhado Fachadas, vedações e impermeabilizações Revestimentos, pinturas Instalações elétricas, quadros de distribuição Instalações de gás Acessibilidade, rampas, acessos Revisão, instalação de para-raios Isolamento da prumada de escadas Verificação de formação de brigada de incêndio Corrimão nas escadarias Iluminação de emergência Sinalização de rotas de fuga e equipamentos A ABNT em breve publicara uma norma sobre este tema, a qual participamos da elaboração. Um trabalho pericial, cujo desenvolvimento se faz através de metodologia adequada, deve atender a todos os requisitos essenciais dentre eles: O levantamento de dados com todas as informações disponíveis que permitam ao perito elaborar seu parecer técnico. A qualidade do trabalho pericial deve estar assegurada quanto à: Inclusão de um número adequado de fotografias por cada bem periciado, com exceção dos casos onde ocorrer impossibilidade técnica; Execução de um croqui de situação; Descrição sumária dos bens nos seus aspectos físicos, Dimensões, áreas, utilidades, materiais construtivos, etc.; Indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados. |
Nas perícias judiciais torna-se obrigatória a obediência aos requisitos essenciais, sendo que, no caso de avaliações, devem ser obedecidos ainda os critérios das normas aplicadas ao assunto ou caso, salvo no caso de trabalhos de cunho provisório ou quando a situação assim o obrigar, desde que perfeitamente fundamentado.