Constantemente nos deparamos com uma situação, não muito correta e que mais parece aquele “jeitinho brasileiro” o qual tanto repudiamos, mas que sempre retorna, onde quando faltam alguns meses para um edifício completar o quinto ano da entrega, os moradores encaminham aos construtores / incorporadores diversos chamados indicando defeitos e solicitação de reparos na construção, ou um laudo completo com todas as manifestações patológicas, o qual um perito identificou em um trabalho especifico de verificação do empreendimento feito na vespera. Em muitos casos a preocupação dos moradores é de aproveitar o prazo de garantia, que, de acordo com a lei, se estende por cinco anos a contar do recebimento do imóvel. Essa forma de agir é lícita, mas é importante que se conheçam as diferentes modalidades de garantia, além de se valorizar responsabilidade do usuário pelo uso correto e pela manutenção do imóvel.
Garantia é um instituto jurídico que resguarda o contratante ou consumidor contra riscos que se manifestem após o negócio firmado. O prazo pode ter natureza legal, quando decorrente de imposição por lei, ou contratual, quando estabelecido por vontade das partes. Onde conforme a ABNT NBR 15575, Edificações habitacionais Desempenho há duas garantias que necessitam ser entendidas
Garantia legal
Direito do consumidor de reclamar reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido, conforme legislação vigente
Garantia certificada
Condições dadas pelo fornecedor por meio de certificado ou contrato de garantia para reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido
O principal prazo de garantia legal para a construção civil está descrito no artigo. 618 do Código Civil, que impõe ao construtor a responsabilidade por defeitos que comprometam a “solidez e segurança” da obra, pelo prazo de cinco anos. Mas há que ser considerada ainda a garantia legal instituída pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 26) quanto a vícios aparentes, que vige por 90 (noventa) dias. Em caso de vícios ocultos, o prazo se inicia no “momento em que ficar evidenciado o defeito”.
De outro lado, a garantia contratual é uma faculdade a ser exercida por livre e espontânea vontade do construtor/incorporador. Onde a pratica define prazos específicos para itens não cobertos pela garantia legal de “solidez e segurança”, tais como pintura e impermeabilização, ou para componentes específicos como esquadrias de janelas, por exemplo.
A ABNT NBR 15575, Edificações habitacionais Desempenho, possui uma tabela de recomendação para prazos mínimos de garantia contratual, referente a sistemas e componentes não abrangidos pela garantia legal de “solides e segurança”. A adoção desta tabela pelo construtor não pode ser considerada obrigatória, mas como um “manual de boas práticas”, não vinculante para o setor. Também diversas entidades de classe criaram manuais que representam o entendimento do setor sobre o assunto garantia e vida útil, como uma regra de mercado.
Já a VIDA ÚTIL Conforme a ABNT NBR 15575, Edificações habitacionais Desempenho - é o período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos nesta Norma, considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal ou contratual)
Nota: Interferem na vida útil, além da vida útil de projeto, das características dos materiais e da qualidade da construção como um todo, o correto uso e operação da edificação e de suas partes, a constância e efetividade das operações de limpeza e manutenção, alterações climáticas e níveis de poluição no local da obra, mudanças no entorno da obra ao longo do tempo (trânsito de veículos, obras de infraestrutura, expansão urbana, etc.). O valor real de tempo de vida útil será uma composição do valor teórico de Vida Útil de Projeto devidamente influenciado pelas ações da manutenção, da utilização, da natureza e da sua vizinhança. As negligências no atendimento integral dos programas definidos no Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação, bem como ações anormais do meio ambiente, irão reduzir o tempo de vida útil, podendo este ficar menor que o prazo teórico calculado como Vida Útil de Projeto.
Ou seja, ficará mais difícil questionar a qualidade, dos sistemas, ou exigir garantias caso não apresente evidencia de realização de manutenções em conformidade com a ABNT NBR 5674- Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
